Rendas

libertas said...
Caro F Múrias,

1. A lei das rendas, de um ministério Arnault/PSD, visava uma + justa remuneração do capital de aforradores, que em tempos tiveram a infeliz ideia de arrendar o seu património.

2. A lei não se aplicaria a maiores de 65 anos nem a pobres.

3. Se isto é revolucionário, eu sou revolucionário.

4. O F Múrias deveria saber que sem confiança dos agentes económicos no investimento temos miséria e socialismo.
Caro libertas

1-O que a lei das rendas visava ninguém sabe muito bem o quê, sabemos é que o Arnaut é advogado especializado em imobiliário tendo como clientes especialistas do imobiliário.

2-A lei aplicava-se a toda a gente. Os 65 anos, se não me engano, foram deixados cair dias antes da sua aprovação. O rendimento não era o rendimento mas sim o rendimento corrigido em que cada divisão contava como rendimento. Quanto à parte comercial desapareciam os estabelecimentos e o seu valor que passavam para o senhorio. Trespasse em inglês e «good-will», esse valor pertence as empresas, o valor do trespasse e um imobilizado incorpóreo que faz parte dos balanços das empresas. Esse valor passava directamente do balanço do arrendatário para o balanço do senhorio. Pode dizer-se que o valor dos trepasses estavam muito altos devido as rendas baixas. Verdade. Mas as rendas eram baixas por causa da lei existente, lei essa feita pelo pai do sr Paulo Portas em Setembro de 1974 que espoliou os senhorios . A aplicação da lei no tempo é um dos princípios básicos do direito. As leis não podem ter efeitos retroactivos e penalizar quem confiou na lei antiga. A função do direito é «estabilizar as expectativas das pessoas que nele confiam e nele assentam os seus planos de vida», não se pode alterar uma lei esquecendo essa função.

3-Alem disso uma renda é um juro do capital investido. O capital é o imóvel. As rendas comerciais desvalorizam-se, em relação ao mercado de arrendamento sempre.

Isto faz parte de uma carta (corrigida) que escrevi ao Presidente da Republica a explicar este assunto:


Porque é que uma renda de uma casa comercial fica desvalorizada com o tempo e é criado um valor de trespasse?

A razão é simples: é a diferença entre o valor da inflação e o valor do crescimento económico

Vamos supor que eu negociava hoje um contrato de arrendamento para os próximos 20 anos em determinada local por uma renda de 1000 contos.

Portanto nos próximos 20 anos a renda seria actualizada tendo em conta o valor da inflação: se a inflação media fosse de 3% ao ano daqui a 20 anos a renda seria 1860 contos mês.

Nas contas que eu faria para chegar a acordo com o senhorio teria em conta que a renda seria 10% das minhas vendas(por exemplo) e montava a estrutura de custos tendo em conta essa percentagem. A renda estaria a preços de mercado hoje mas estaria a preços de mercado dentro de 20 anos?

O senhorio também faria contas e vamos supor que o imóvel lhe tinha custado 120 000 contos e ele queria retirar 10% de juro ao ano.


O senhorio também faria contas e vamos supor que o imóvel lhe tinha custado 120 000 contos e ele queria retirar 10% de juro ao ano. Tinhamos portanto chegado a acordo. Os interesses do senhorio coincidiam com os meus.

Vamos dizer que a economia crescia uma media de 5% nos próximos 20 anos e vamos dizer que eu conseguia crescer acima dessa media.

Conseguia crescer 10 % ao ano, conseguia porque a economia crescia, porque estava posicionado num sector que cresceria acima da media e eu conseguiria crescer acima da media do sector Isto queria dizer que as minhas vendas este ano seriam de 120 000 contos e dentro de dez anos seriam 733 000 contos e renda 1860 o que representaria apenas 0.2% .

Um negocio cuja renda representasse apenas 0.2% do total das vendas seria obviamente um negocio cuja renda era baixa E o negocio teria um valor de trespasse tendo em conta o negocio em si mas também a renda baixa..

Se a economia cresce 5% quer dizer que em média os negócios cresceram 5% ao ano, sem contar com a inflação, se a inflação for 3% quer dizer que o crescimento do valor da renda acompanha apenas o valor da inflação e portanto a renda desvaloriza-se tendo em conta o local e a realidade económica 5% ao ano.

Mas o investimento do senhorio não se desvaloriza. Apenas ele preferiu não arriscar, não trabalhar e receber o rendimento do seu investimento

Mas o senhorio não perdeu dinheiro nenhum . Ganhou tendo em conta o investimento inicial. A economia cresceu não porque o senhorio tivesse feito alguma coisa para isso mas porque as empresas criaram valor, criaram postos de trabalho e fizeram a economia crescer. A contribuição do senhorio foi apenas alugar a loja, ele não fez mais nada para o crescimento do país. A empresa cresceu 10% ao ano não porque o senhorio tenha feito alguma coisa para isso mas porque o empresário fez.
Mas o senhorio não fica prejudicado em nada. Ele continua a vender o mesmo produto com a mesma qualidade ao preço actualizado que combinou

A renda é o juro sobre o capital investido. A renda é justa se o juro for justo: Se o juro for alto de mais passa a ser usura.

Se o senhorio tivesse a loja fechada dentro de 20 anos provavelmente conseguiria aluga-la por 7 000 contos mes : Mas perderia as rendas ate lá.

O capital do senhorio não se desvalorizou em nada. Se a loja valesse 120 000 contos agora (ele retiraria de rendas 10% ao ano) dentro de 20 anos passaria a valer 223000 . Mas se o senhorio capitalizasse o valor das rendas teria os 223000 do prédio mais todas as rendas que recebera ate lá mais os juros compostos.

Quer isto dizer que se o senhorio pudesse acompanhar o crescimento da economia e ter um crescimento anual da renda (juros) igual ao da economia a sua taxa de juro passados vintes anos seria de 37.6%(84000 contos a dividir por 223000) ao ano , em relação ao capital investido corrigido com o valor da inflação.

37.6% de juro com uma inflação de 3% é usura e crime.


Só não se cria valor de trespasse se o imóvel estiver por alugar ou a economia decrescer.